Kota Lishui, di provinsi Hejiang timur China, bukanlah jenis tempat yang biasanya memiliki banyak relevansi di pasar properti yang luas di negara itu. Tetapi eksperimen tunggal yang melibatkan penjualan tanah langsung kepada individu kini telah menarik perhatian investor.
Lishui diatur untuk melelang sebidang tanah sie lapangan sepak bola – paket yang relatif kecil dengan implikasi besar. Lelang ini dianggap sebagai terobosan bagi sistem pertanahan China di mana pemerintah kota sampai sekarang secara eksklusif dijual kepada pengembang properti. Individu dilarang langsung membeli tanah perkotaan untuk pengembangan perumahan.
Sistem ini, yang dipinjam dari pemerintahan Inggris atas Hong Kong, telah menjadi mesin urbanisasi China dalam beberapa dekade terakhir. Di bawah hukum konstitusional yang membuat semua lahan perkotaan dimiliki secara kolektif oleh publik, pemerintah kota diizinkan untuk melelang hak penggunaan lahan hingga 70 tahun kepada pengembang. Pendapatan dari lelang ini umumnya dihabiskan dengan terburu-buru untuk membiayai proyek-proyek publik, gentrifikasi perkotaan dan utilitas, yang pada gilirannya dapat menciptakan lebih banyak tanah yang dapat dijual atau mendorong harga tanah di lelang mendatang.
Ini telah menjadi inti dari “pembangunan” perkotaan bagi banyak pemerintah kota dalam dua dekade terakhir, di mana kota-kota beroperasi sebagai perusahaan komersial yang berpusat pada lahan. Monetisasi tanah di China – melalui otoritas lokal, pengembang, bankir, dan rumah tangga – adalah proses yang terlibat yang secara mendasar telah mengubah lanskap negara.
03:11
Kesengsaraan real estat China: Evergrande mengajukan perlindungan kebangkrutan di New York
Kesengsaraan real estat China: Evergrande mengajukan perlindungan kebangkrutan di New York
Proses ini, bagaimanapun, telah menabrak tembok di banyak tempat sebagai tanda bahwa pembangunan negara yang didorong oleh utang telah terlalu jauh. Pemerintah daerah merasa ngeri menemukan bahwa pendapatan dari lelang tanah mengering, karena pengembang negara semakin berisiko atau sudah gagal bayar.
Perubahan persepsi publik tentang pasar real estat juga terjadi dengan cepat, karena orang-orang menjadi lebih masam tentang harga properti yang terlalu tinggi. Hanya sedikit yang mau menukar tabungan hidup mereka dengan flat dua kamar tidur yang menjemukan di proyek China Evergrande yang ramai. Penjual tunggal di pasar tanah, yaitu pemerintah setempat, sedang berjuang untuk menemukan pengembang yang bersedia, terutama di tempat-tempat kecil seperti Lishui.
Jadi mengapa tidak mengundang individu kaya untuk membeli tanah secara langsung dan memungkinkan mereka untuk membangun rumah impian mereka?
Dalam kondisi yang tepat, selalu ada permintaan di China untuk tanah dan pembangunan rumah. Beberapa penduduk perkotaan telah mencoba membeli atau menyewa plot pedesaan untuk rumah liburan, tetapi hak properti yang terbatas sering mengakibatkan pertempuran hukum yang sengit. Beberapa properti dihancurkan secara paksa karena tidak memiliki perlindungan hukum.
Masih harus dilihat apakah akan ada banyak individu yang bersedia membeli tanah secara langsung di Lishui. Tampaknya tidak mungkin mengingat kelemahan pasar properti secara keseluruhan.
Salah satu hasil yang menarik dari eksperimen ini adalah apakah gerakan Lishui didorong oleh pemerintah pusat atau disalin oleh otoritas kota lainnya.
Reformasi tanah China secara tradisional dimulai dengan pasar uji kecil sebelum diadopsi secara luas. Keputusan oleh sekelompok petani di Anhui pada tahun 1978 untuk menempatkan lahan pertanian di bawah kendali rumah tangga, yang membongkar sistem “komune rakyat” di bawah Mao edong, diabadikan dalam sejarah resmi Tiongkok sebagai insiden kunci yang memulai reformasi dan keterbukaan Deng Xiaoping. Lelang hak penggunaan tanah pertama di Shenhen pada tahun 1987 sangat asing bagi China sehingga palu lelang harus bersumber dari Hong Kong Inggris.
Untuk saat ini, tes Lishui tidak mungkin memiliki efek menyapu di seluruh negeri. Sistem lelang tanah yang ada masih menjadi bagian sentral dalam manajemen perkotaan China, dan mengakhirinya sebelum waktunya dapat membawa lebih banyak kekacauan daripada hadiah.
Pada saat yang sama, ada sedikit keraguan bahwa banyak kota kecil di Cina mengawasi dengan cermat untuk melihat apakah mengizinkan pembeli individu ke lelang tanah dapat meningkatkan pendapatan pemerintah – dan apakah otoritas yang lebih tinggi akan campur tangan untuk menghentikannya.